鎌倉市で家を建てる際に、『埋蔵文化財包蔵地』という耳慣れない地域に該当している場合が多いです。

 簡単に言うと、『遺跡が出る』ということなのですが、調査が必要になると余分なコストがかかり、とても大変です。しかしながら、設計士や施工会社でも本当に理解していない事があり、制度もとても分かりにくいものです。後で困らないように、市役所で調査し、理解してから土地の購入に進みましょう。

​以下に、経験上何回か調査を行って初めてわかった事を書きます。

1.『埋蔵文化財包蔵地』に当てはまったら、絶対に遺跡が出るのでしょうか?

 →実は指定されているからといって、必ず出るわけではありません。市役所の

  窓口で調査をし、だいたいの事が分かります。

  (近所の情報が記録されていれば、予測がつきます)

2.どのような場合に調査になるのでしょうか?

 →埋蔵文化財包蔵地で、杭を打つ建物を建てたり、地面より60センチ以上掘って

 基礎を作ろうとすると、埋蔵文化財を壊す恐れがあるので、まず試し堀をし、

 出てくる場所なのかをチェックしてもらいます。遺跡が発見されれば、調査が必要

 となります。

 →この時に、ほとんどの方が理解していないのが、試し堀で立派な土器が発見され

 なければ、調査がないだろうと思っている事が多いのですが、鎌倉時代などの地層が

 出れば、その層自体が遺跡のような扱いになっていて、多くは調査必要という判定に

 なることが多いのです。

 

 →調査必要になった場合、お金と時間がとてもかかります。

   ・住宅の場合、公費で調査をしてもらえるという前提なのですが、なんと

  半年〜10ヶ月くらい待たないと調査してもらえません。そんな馬鹿なとおもいます

  が、調査できる人材が限られており、順番待ちになります。

   時間の余裕のある方はそれでも良いかもしれませんが、住宅ローンで家を建て

  る方は、金利もばかになりません。そこで別の手段『民間の会社』で調査を依頼 

  する。という方法を考えることになります。民間ですと、見積もりをしてOKであれ

  ば、1ヶ月後くらいから調査できることが多く、かつ、民間なので、調査期間も1〜

  1.5ヶ月程度で終わらせられます。

   しかし、民間で調査すると、お金はかかります。2m程度掘るのですが、手作業で

  調査しながら、何人もの人件費がかかり、住宅の規模でも、150万とか200万程度か

  かることがほとんどです。 したがって、建物を建てる予算しか組んでいないと、

  調査必要となった時に困りますから注意が必要です。

   また、時間はあるから、半年待っても役所で調査をお願いしよう!となる場合も

  ありますね。しかし、それでも予想外の事があります。『調査員』は遺跡の調査し

  かしません。最初に、ユンボで1mくらい掘ってくださいとか、水を用意するとか、

  工務店にしてもらう必要がある費用は、施主持ちとなるので注意が必要です。

3. 木造で、基礎の深さも30センチくらいのべた基礎でやるつもりだから、調査必要

 ないね。とここまで読んだだけであれば思いますね。

 ​ ところが、その場合でも、もう一つ注意点があります。

 建物を建てる場合、今は100%『地盤調査』をやりますね。地盤調査の結果が悪ければ

 『地盤改良』や、『杭』を打った上で基礎を作らなくてはいけません。

 この場合、杭は支持層に届くまで、数メートル打ちますし、地盤改良も地表面1mとか

 の層を、改良させるわけですから、これらは遺跡を壊す事になります。

  従いまして、調査が必要と言われます。

 この場合、例えば地盤改良に150万、遺跡調査に150万などというダブルで費用がかか

 ります。

  せっかく良い土地を見つけて、建築費もなんとかいけるだろうと思って進めていっ

 てもいざ着工前に調査をしてみると思わぬ費用がかかり、建築費をコストダウンする

 必要があった。とならないように、入念に調査したうえで、ある程度は予測して予算

 を組んでおきましょう。

4.そうは言っても予測は難しいのでは?

 →遺跡が出るか出ないかは、役所で調査をするとほぼ出そうな地域かは分かります。

  あとは、地盤改良が必要になりそうかチェックをすれば良いわけですが、

 不安な場合は、木造の建物であれば、『スェーデンサウンディング試験』を行えば、

 結果はすぐ分かりますし、費用も4万円前後ですから、土地がすでに入手済みの場合は

 調査をしてしまうということをお勧めします。(工務店が決まっていなくても、設計

 士が依頼して調査してしまうことができます。但し、瑕疵担保保険は、工務店にから

 めて地盤の保険もかけるため、最終的に依頼する工務店が、調査した調査会社と契約

 していない場合、新たに工務店経由で調査をする必要があるかもしれません。その

 あたりは、無駄になっても、かかる費用を最初に想定したいか、余裕があるので、

 かかったときは払えばいいねと思えるかどうかです。

  土地を購入前の場合は、近隣の情報を得るか、とりあえず予算上は含めておくこと

 が必要でしょう。

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